Vanliga frågor till mäklaren

En överlåtelsebesiktning kan göras inför en försäljning av säljaren eller direkt efter kontraktsskrivningen av köparen. Vi på Öfverholms rekommendera våra säljare att låta göra besiktning i början av försäljningsprocessen för att synliggöra husets skick och därmed prisvärdera fastigheten så ärligt som möjligt.

En överlåtelsebesiktning är opartisk och tar inte hänsyn till vem som är beställaren. I vissa fall väljer köparen att göra en köpargenomgång med besiktningsmannen för att på plats gå igenom besiktningsprotokollet.

Mer om detta finns att läsa på Bo bjerkings hemsida.

För att kunna belåna en fastighet behöver banken en säkerhet för lånet. En inteckning tas ut som säkerhet för lånet och det skriftliga beviset på denna inteckning kallas för pantbrev. Om du till exempel ska köpa en fastighet med 2000 000 kr i inteckningar/pantbrev och kommer behöva bostadslån på 2 500 000 kr. De 500 000 kr som saknar täckning kommer behöva ny inteckning. Detta tar staten 2 % plus expeditionsavgift om 375 kr per pantbrev. Alltså 500 000 * 2 % + 375 = 10 375 kr i kostnad för den nya inteckningen.

Mer finns att läsa på Lantmäteriets hemsida. 

Lagfart är beviset på äganderätten för en fastighet enligt jordabalken. Lagfarten är registrerad hos Lantmäteriet och när du köpt ett hus eller tomt ska det ansökas om lagfart d.v.s. skriva in den nya ägaren. Detta görs normalt sett av köparens bank eller i vissa fall med hjälp av mäklaren. Naturligtvis kostar det att ansöka om lagfart, 1,5 % plus en administrativ avgift om 825 kr.

Läs mer på Lantmäteriets hemsida. 

Fastighetsavgift är den skatt du som ägare av en småhusenhet betalar årligen. Avgiften ligger på 0,75 % av taxeringsvärdet dock max 8 874 kr (2022). För en obebyggd tomt betalar du istället fastighetsskatt om 1 % av taxeringsvärdet utan maxtak. Det finns ytterligare regler kring fastighetsavgiften som du kan läsa om på Skatteverkets hemsida.

En energideklaration är en beskrivning av en byggnads energianvändning som du kan jämföra med liknande byggnader. I deklarationen får du förslag till hur energianvändningen och därmed driftskostnaden kan minskas samt om ventilationskontroll och radonmätning utförts.

Det är idag lag på att det ska finnas en utförd energideklaration i samband med försäljningen av en bostad. En energideklaration gäller i 10 år och kan upprättas av besiktningsmannen i samband med besiktningen.

Mer finns att läsa på Boverkets hemsida. 

Alltför ofta uppkommer tvister mellan köpare och säljare i samband med fastighetsköp. Oenigheten uppkommer när säljaren i samband med avflyttningen tagit med sig föremål, som köparen anser skall ingå i köpet. Nedan skall vi försöka lämna de råd och anvisningar som Mäklarsamfundet tillämpar. I jordabalken finns bestämmelser och exempel på vad som är fast egendom och vad som är tillbehör till fastighet och byggnad och därmed ingår i den fasta egendomen. Allt annat som inte omfattas av reglerna om den fasta egendomen och tillbehören till denna är att betrakta som lös egendom. I samband med fastighetsöverlåtelser får köpare och säljare ofta anledning att fundera över dessa frågor. Om tveksamhet skulle uppstå får vi rekommendera att skriftlig överenskommelse träffas, som reglerar vad säljaren avser att ta med sig från fastigheten.

Utgångspunkten att köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas köparens undersökningsplikt. Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten skall undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste köparen även inspektera vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock.

Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symptom på fel i fastigheten eller är fastigheten över huvudtaget i sådant skick att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt.Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka sådan delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga utfästelser eller garantier för, under förutsättning att dessa inte är för allmänt hållna.

Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha ”förväntat sig” med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett begagnat hus måste köparen ta i beräkning att vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder t.o.m. kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering.

Det är inte praxis idag att besiktiga en bostadsrätt men det finns tillfällen då det kan vara klokt. Framförallt om man känner sig osäker kring eventuell fukt i våtutrymmen eller kök.

I normalfallet har en bostadsrättsförening i sina stadgar att de tar ut en överlåtelseavgift (administrativ avgift för att hantera medlemsansökan m.m.). Vem av köpare eller säljare som ska betala avgiften framgår av föreningens stadgar och skiljer sig därför i fall till fall.

Vid alla köp av en bostadsrätt ska köparen ansöka om medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta görs normalt sett av mäklaren som skickar in alla handlingar till föreningens handläggning. Så snart ansökan är behandlad och medlemskapet har godkänts är köpet fullbordat.